文/和君集團合伙人  彭銳
導讀

筆者年后行走了多個城市,但均非一線城市,所到之處都深刻的嗅到的是完全不同的地產氣味。結合中國當下的時代變幻,不得不感慨時代變遷,中國地產的經歷絕非是簡單的升級轉型而是換代,即使是一線城市近日的瘋狂也難改變這一趨勢。

 
寫下這個題目的時候,一線城市的房地產市場正在上演新一輪的瘋狂,劇本似乎回到了2009年的V型反轉,然而在更多的城市,面對低迷的市場和艱巨的去庫存任務,不少開發商們仍然一籌莫展。分化,越來越嚴重的分化,故事重演已不可能,分化不過是產業換代的一個標志罷了。

現代中國房地產業發源于上世紀80年代末,政府批地,開發商開發銷售,并且從港臺那里學會了賣樓花。在最初的十多年里,房地產業有過1992年曇花一現的局部繁榮,但在大多數年代,全行業虧損都是這個行業的標簽。有趣的是,今天的那些大佬級民企或上市公司幾乎都是在那個時代入行。萬科(1988)、萬達(1988)、碧桂園(1992)、龍湖(1993)、融創(前身順馳,1994)、綠城(1995)、恒大(1997),他們進入并堅守正是看中了當時中國正在經歷從建設溫飽社會向建設小康社會的轉換。溫飽社會,解決的是人們吃和穿的問題,所以,在上世紀80年代,紡織、食品當然也包括剛剛通過聯產承包責任制解放了生產力的農業都是一片欣欣向榮的景象,但在正為溫飽奮斗的國人面前,單方千元(不是筆誤哦,這真的是90年代初一線城市北京的房價)也是天文數字,房地產不景氣是必然的。但是當中國解決了溫飽問題,小康社會最重要的需求變成了住和行。中國房地產1.0時代的火熱年代不期而至,如果說這把火有一個點火者的話,那就是朱镕基總理推行的住宅體制改革。

接下來的“神話”故事耳熟能詳。2003年,萬科的銷售額是78億,當時已經讓小伙伴們驚呆了,然而萬科銷售額過千億竟然只用了8年!中國房地產業成為中國經濟的支柱型產業,總理“斗不過”房地產公司的“總經理”。很長的一段時間,中國的福布斯富人榜更像是房地產業大佬們排名榜。更令人嘆為觀止的是,聯想、娃哈哈、華潤、中糧、海爾、國美。。。幾乎所有其它行業的知名企業都進入了房地產業(僅從這一點,就可以看出華為是一個奇葩),甚至名單里還可以加上清華、北大……最終,行業一年的銷售規模在2015年達到8.7萬億,如果這是一國的GDP的話,按照當前的匯率,可以排到全球第13位。

然而,在喜刷刷的銷售數據背后,當前面臨的卻是空前“去庫存”的壓力。世聯行自行統計測算的全國待售(包括歷年未售出和新增待售)的庫存需要約10年才能消化。更宏觀的解釋包括:中國城鎮化正在減速,人口紅利已經耗盡,人民幣升值周期已經結束。更為本質的變化是,以住行為標志的小康社會建設已經基本實現,未來建設共同富裕社會,房子已經變成了“過剩品”,住房消費大有過時之勢。

中國地產1.0已成“你的背影”正不可避免的逝去,只剩下“我的目光”緬懷過去展望未來。

首先留給我們背影的是那個時代的行業標桿們。新晉華人首富王健林,現在談得最多的是文化旅游和電商,對于地產,留下的是大幅下調的銷售目標和據說高達5萬人的裁員計劃。行業領袖萬科在從寶萬之爭的漩渦中脫身后甩出的新方案是:從廣深區域試點,除了財務和項目發展部,全部職能部門都要自立門戶!那些曾經的大佬們,潘石屹已經和IT創業精英們廝混在一起,思想家馮侖還繼續在布道,萬通卻已不再姓馮。宋衛平除了建房又有了種地這一愛好,任大炮作為行業學者依舊犀利卻因為批評時政而慘遭封口,龍湖的吳亞軍、碧桂園的楊國強則正在逐步退居二線。“物是人非”的地產會曲終人散嗎?今天一線城市的瘋漲是上演回光返照的最后瘋狂嗎?

答案當然是否定的,地產2.0的新時代已經徐徐拉開帷幕。首先隨便列幾組數據:中國的城鎮存量住宅已經超過200億平米,如果其它房屋面積與住宅是1:1的比例,中國的城鎮存量房面積已經達到400億平米。如果有人能夠讓這些房屋每平米每年增加100元的租金或者減少100元的持有成本,對應的價值就是4萬億!中國有3194個市縣,如果按照每個市縣平均有兩個開發區計算,共計6388個開發區,而這些開發區大部分的建設歷史都在5年以上,他們當年引入的大多是傳統產業,面對傳統產業大轉型的時代,這意味著大部分開發區需要進行更新,如果一個開發區的更新面積是100萬平米,這意味著更新量達到63.9億平米!中國的旅游業方興未艾,國家旅游局高調宣布,為了補短板,未來三年要新建、改建5.7萬座廁所!顯然我們不可能只建廁所,其它的旅游配套設施也是不可或缺的,如果1個廁所匹配2000平米的旅游設施,這需要新建和改建旅游設施的規模達到1.14萬億平米!

數據其實還可以列很多,列出這些數字只是想說明,中國的市場很大,走向富裕社會的中國,一切產業生產和消費都需要在特定載體和場景中進行,未來房地產這個產業的量依舊很大,機會多多前途無量,只不過開發商特別是住宅銷售型的開發商的大時代已經結束了。

2.0時代首先是屬于那些能夠給存量房帶來價值的不動產資產管理和運營機構的。對于他們而言,毛坯房已經有了,需要的是精裝修,所以他們需要的不是開發和建設,重要的是給房屋定義恰當的功能、內容和場景,并配以恰當的金融工具以改善不動產資產的流動性和變現能力。

2.0時代當然也屬于致力于城市更新的投資和建設者。與過去的棚戶區改造和舊城改造相比,未來的城市更新者們面臨的是更加高昂的更新成本和慘淡的新房交易市場,通過開發給土地“賦能”,讓每一塊土地成為最好的自己,難度很大,利益也很大。

2.0時代也屬于那些將地產與衣食住行以后的新需求鏈接起來的地產商。這些新需求,物質的部分已經越來越少,精神的部分卻空間無限。健康、快樂、幸福、生態這些與心靈有關的詞匯成為未來地產的關鍵詞,多年前有人提出了“心經濟”的概念,套用過來,不妨把他們叫做“心地產”。

在這個代際轉換的時節,一些人已經遠離地產不再回來,一些人還在思慮如何在這一波政策推動的地產局部牛市(僅限少數城市)中出貨,還有一些人,大部分是這個行業的新人,已經在為新的地產時代布局啟航。此時此刻,風云變幻,作為產業的研究者和參與者,唯有寫下:“你的背影,我的目光”來記錄這個不平凡的時刻。